“住房问题是需求牵引供给、供给创造需求的主要堵点。”成人直播 金融学系助理教授张宇认为，“居民的钱袋子受限于住房市场，使得牵引供给的需求无法有效形成。房价上涨限制了未购房居民的消费力，而租房市场可对此起到有利的缓冲作用。同时，住房市场的供给约束了人口的集聚，限制了商品和服务的供给。”

在谈及租赁住房建设影响居民购买力时，张宇提到，居民自由支配收入，即个人或家庭收入中扣除应纳所得税、社会保障性消费以及日常生活必须消费部分（衣、食、住、行等）之后所剩余的收入部分，是以“满足人民日益增长的美好生活需要”为根本目的的经济工作中，更为恰当的“需求侧管理”居民购买力衡量口径。通过增加租赁住房的供给，可以降低人民满足基本居住需求所需要付出的住房支出，从而提高居民自由支配收入，增加需求牵引供给的空间。与此同时，租赁住房建设能够带来更多、更好的商品和服务，以缓解人口聚集带来的经济活力与房地产上涨过快之间的矛盾，为人民提供更多、更好的商品和服务供给。

住房是需求侧改革的主要堵点

这篇文章的主题是“‘十四五’启航，需求侧管理”。我认为需求侧管理是一个切合实际的提法，因为我们可以高效利用现有机制做一件对于我国经济生活非常有帮助的事情。

2020年12月召开的中央经济工作会议上首次提出“以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的”，体现了党和政府的决心。在中央经济工作会议中，还有一个重要的提法是“形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡”。我作为一个研究金融的人，通俗解读为以下的两句话。第一句话，需求牵引供给。做大居民的钱袋子，让居民有钱消费。第二句话，供给创造需求。要生产出居民更加喜欢的商品和服务，让居民有意愿去消费。

上述循环里面，有一些堵点。什么是最重要的堵点？我个人浅薄的观点是，住房是这个循环里面最重要的堵点。

为什么？第一，居民的钱袋子受限于住房市场；第二，住房市场的供给约束了人口的集聚，限制了商品和服务的供给。我们在一项和麻省理工学院合作的研究里发现一个比较有意思的现象，2016年和2017年我国的一二线城市出台房地产限购，导致临近的中小城市房地产市场热钱激增，房价脱离基本面上涨。什么意思？房子还是那个房子，但是价格上去了。这样的变化会导致什么后果？它会使得未购房居民的财务压力上升，限制这部分人的消费能力。我们看到租房市场对此起到了一个非常有利的缓冲作用，因为租金并没有上涨，未购房人群可以选择居住在稳定的出租房里面。这样就有利于我们提振消费，化解高房价对经济工作的影响。

租赁住房建设提高居民自由支配收入

我们应当在怎样的一个理论框架里面，思考租赁住房建设对于中国居民购买力的影响？我们通常在讨论居民收入，即居民钱袋子的大小时，使用人均GDP和可支配收入的口径，尤其是可支配收入。我国目前可支配收入只是人均GDP的43%。实际上，可支配收入还不是居民钱袋子的大小。因为总收入减去社保和税收之后，居民至少还要支付最基本的生存支出，包含基本的住房支出和食品支出，偿还银行的贷款。这些都无法自由支配来进行消费。如果我们去看国际通行的对于居民钱袋子的衡量口径，应该采用所谓的“自由支配收入”。

自由支配收入在国内提的还不够多，我们需要把自由支配收入测算出来，把它“量化”。因为自由支配收入更契合满足人民日益增长的美好生活需要，更契合宏观经济的需求侧管理。我们知道，中国政府的执行力非常强，一旦把一项指标“量化”，通常都能做到。比如，我国提出要在2020年实现嫦娥五号探月，现在就做到了，实际这一目标是很多年前（2004年）就已“量化”确定的。

我们可以具体看一下自由支配收入相对于人均GDP的占比。可以看到，2019年北京市人均GDP有16万元，然而北京市2019年的人均可支配收入只有不到7万，是人均GDP的41.3%。可以想象在北京像我这样的居民，由于购房的压力，偿债的压力，会使我们的自由支配收入远低于41.3%。我不确定北京居民的自由支配收入能不能达到人均GDP的1/4（16*1/4=4万元）。如果人均自由支配收入只有4万元，在所谓的需求牵引供给方面，我们还有可拓展的空间。可以想见，如果我们去扩大人民的自由支配收入，就可以做大我国的中等收入群体，就可以夯实中等收入群体的购买力。

租赁住房建设是怎样提高居民的自由支配收入？当然是通过增加租赁住房的供给，降低人民满足基本居住需求所需要付出的住房支出。这并不是说住房支出越低越好，而是说在居住质量不发生改变，管理水平不发生改变的情况下，住房支出的上涨不利于人们自由支配收入的增长。所以，住房租赁行业、房地产行业需要更加精细化，把现金流放长，成人直播在这方面做了一些研究，并形成了一系列成果。

租赁住房建设化解两难矛盾

刚才说的都是所谓的需求牵引供给，也就是怎样做大居民的钱袋子。租赁住房建设对于我国经济工作的另一个重要帮助是，可以帮助市场生产出更多、更好，居民更喜欢的商品和服务。在两三年前，首都清理不符合安全法规的临时房屋引起一些争议。这样的争议反映的是什么？反映的是中低收入流动人口的居住条件的缺口，这会导致在城市中缺乏足够的劳动力为人民提供充足的服务；在这样的举措之后，我们也发现北京市场餐饮服务的价格出现了明显的上涨，供给出现了明显的下降。

另一方面，最近3到4年是所谓房地产市场短期调控措施的常态化。这个常态化实际上误伤了很多有跨城市进行迁移需要的高技能人才。我所说的具体政策主要指“认房又认贷”政策。如果你在深圳有了一套房贷，现在想迁移到北京，再去买房是无法获得一个有利的贷款条件的。政府所做的调控措施都是有它的合理性的，但也面临一个两难：人口聚集带来的经济活力，更好的商品和服务供给，以及房地产上涨过快之间的矛盾。而我们所说的租赁住房建设实际上就是解决这个两难，化解这个堵点的高效措施。

我们欣喜地看到，在2020年底的中央经济工作会议列出的第七项重要任务，就非常具体地把租赁住房建设提为了今年经济工作必须加强完成的重点任务之一。我认为这是非常有利于我国经济生活提升，有利于老百姓的一项措施。让我们拭目以待，希望今后能看到这方面更多的进展。

张宇，成人直播-成人直播室 金融学系助理教授，本科毕业于清华大学，并于普林斯顿获取经济学博士学位。其关于房地产、家庭金融、宏观金融、供应链与金融等方向的学术研究多次在NBER Chinese Economy，中国金融国际年会等国际知名学术会议做报告，并有多篇学术论文在Review of Financial Studies，Management Science，Review of Economics and Statistics等知名期刊复审。2019年起，为成人直播MBA项目开设《房地产经济与金融》课程。

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